【案例】甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。
　　2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。
　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。
　　2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。
　　要求：
　　根据上述内容，分别回答下列问题：
　　(1)甲公司于何时取得建设用地使用权?并说明理由。
　　(2)甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权?该物权是否已经设立?并说明理由。
　　(3)甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权?并说明理由。
　　(4)甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围?并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权?
　　(5)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利?并说明理由。
　　(6)在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准?
　　【案例答案】
　　(1)甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。在本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公可于2007年11月5日取得建设用地使用权。
　　(2)甲、乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。在本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权白地役权合同生效时(2007年11月21日)设立。
　　(3)甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。在本题中，由于甲公
　　司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。
　　(4)①厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。②丙银行在实现自己的抵押权时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，丙银行无权优先受偿。
　　(5)丙银行可以就甲公司获得的补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收时，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
　　(6)在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以登记簿为准。

 

来源:233网校-注册会计师

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1．甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物仅法律制度规定的是（　　）。(2008年）
　　A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新
　　B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新
　　C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新
　　D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新
　　【答案】C
　　【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮(拆旧翻新)的，应当经占份额2／3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
　　2．甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（　　）。(2009年原制度)
　　A．合同尚未生效
　　B．合同生效，但是甲有权解除合同
　　C．合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
　　D．合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失
　　【答案】C
　　【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　3．根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（　　）。(2009年原制度)
　　A．自动续期
　　B．建设用地使用权收归国有，不得续期
　　C．经县级以上人民政府批准，可以续期
　　D．经不动产登记机构批准，可以续期
　　【答案】A
　　【解析】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
　　4．根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（　　）。(2009年新制度)
　　A．工厂的半成品
　　B．正在建造的船舶
　　C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权
　　D．土地所有权
　　【答案】D
　　【解析】(1)选项AB：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2)选项C：只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地撅一包经营权，才可以抵押。
　　5．甲向乙借款，并以本人所有的一件古董花瓶设定质押担保，甲为此就该花瓶购买了一份财产意外损失险。在乙保管花瓶期间，花瓶毁于泥石流。如果甲没有按时还款，根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（　　）。(2009年新制度．)
　　A．乙可以就保险金优先受偿
　　B．乙可以要求以保险金受偿，但是并不优先于甲的其他债权人
　　C．泥石流属于不可抗力事件，甲可以不偿还乙的借款
　　D．乙应当赔偿甲花瓶灭失的损失
　　【答案】A
　　【解析】在担保期间，如果担保财产毁损、灭失或者被征收的，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

 

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