为了帮助考生系统的复习2012年注册会计师考试课程全面的了解注册会计师考试教材的相关重点，小编特编辑汇总了2012年注册会计师考试辅导资料，希望对您参加本次考试有所帮助!
2012年注册会计师考试财务成本管理讲义（69）
【知识点3】租赁决策分析
对于如何分析租赁决策曾进行过长期的争论，尽管已经取得了许多共识，但至今仍存在许多分歧，各种教材对租赁的阐述也不尽一致。我们这里主要讨论被普遍接受的基本分析方法。
一、直接抵税租赁的决策分析
(一)承租人的分析
承租人在决定是否租赁一项资产时，通常面临两个问题：第一个问题是该项资产是否值得投资?第二个问题是该项资产通过租赁还是自行购置取得?在进行租赁分析时，通常假设第一个问题已经解决，即投资于该资产将有正的净现值，现在只需要分析应如何取得该资产，即是租赁取得还是自行购置。
做题的基本程序
1.判断租赁合同的税务性质
租金能否全额直接抵税，要看租赁合同是否符合税法有关规定。通常，签订租赁合同时要考虑税法的规定，设法让其符合税法有关租金直接抵税的规定，否则租赁的好处将大打折扣。如果不符合直接抵税的规定，则要根据折旧、利息和手续费等分别抵税。两者的抵税时间不同。
【提示】原教材中的三个判断条件源自2000年发布的《企业所得税税前扣除办法》，但2008年1月1日执行新的企业所得税法后，不再适用。注会税法教材中对于经营租赁和融资租赁的定义为：
经营租赁(直接抵税租赁)是指所有权不转移的租赁;
融资租赁(不可直接抵税租赁)是指实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。
从教材对此问题的处理来看，判断依据是租赁期满租赁资产所有权是否转移。
2.确定租赁与自行购置的差量现金流量
【提示】租赁资产成本包括其买价、运输费、安装调试费、途中保险等全部购置成本。具体范围要根据合同内容确定。有时，承租人自行支付运输费、安装调试费和途中保险费等，则出租人只为租赁资产的买价融资，则“租赁资产购置成本”仅指其买价。
3.确定折现率
4.计算净现值并进行决策
NPV(承租人)=租赁资产成本-租赁期现金流量现值-期末资产余值现金流量现值
如果NPV>0，租赁有利
如果NPV<0，自行购置有利。
5.计算损益平衡租金。
损益平衡租金，是指租赁净现值为0的租金数额。
对于承租人来说，是其可以接受的最高租金(税前租金)。
【例14—1】A公司是一个制造企业，拟添置一台设备，该设备预计需要使用5年，正在研究是通过自行购置还是租赁取得。有关资料如下：
(1)如果自行购置该设备，预计购置成本1 260万元。该项固定资产的税法折旧年限为7年，法定残值率为购置成本的5%。预计该资产5年后变现价值为350万元。
(2)如果以租赁方式取得该设备，B租赁公司要求每年租金275.0557万元，租期5年，租金在每年末支付，租赁期内不得退租，租赁期满设备所有权不转让。
(3)已知A公司的所得税税率为40%，税前借款(有担保)利率10%。项目要求的必要报酬率为12%。
要求：根据以上资料，对于A公司租赁方案和自行购置方案进行分析评价。
『正确答案』1.从税法角度判断租金能够抵税
由于租赁期满所有权不转移，因此，该租赁属于直接抵税租赁。
2.确定租赁与自行购置的差量现金流量
(1)初始现金流量(第0年)：1260(万元)
(2)租赁期现金流量(第1-5年)：
设备年折旧=1260×(1-5%)/7=171(万元)
折旧抵税：171×40%=68.4(万元)
租金抵税：275.0557×40%=110.02(万元)
租赁期现金流量(第1-5年)：275.0557-110.02+68.4=233.43(万元)
(3)终结点现金流量
资产账面价值=1260-171×5=405万元
资产变现价值=350万元
失去余值变现损失减税：(405-350)×40%=22万元
终结点现金流量=350+22=372万元
3.确定折现率
租赁期现金流量折现率：10%×(1-40%)=6%
终结点现金流量折现率：12%
4.计算净现值，并进行决策
NPV(承租人)=资产购置成本-租赁期现金流量现值-期末资产余值现金流量现值
=1260-233.43×(P/A，6%，5)-372×(P/F，12%，5)=65.61(万元)
由于净现值大于0，因此，租赁方案优于购置方案。
【补充】要求计算承租人的损益平衡租金。
(二)出租人的分析
对出租人而言，租赁是一项投资，其分析评价方法与资本预算原理相同，采用净现值法
二、不可直接抵税租赁决策分析
(一)承租人的分析
基本程序：
1.判断租赁合同的税务性质
这里假定为税法上的融资租赁(租金不可直接抵税租赁)。以下假定承租方在租赁期满支付租赁资产余值价款，取得租赁资产所有权。
2.计算租赁的内含利率
承租人的租赁费不能直接抵税，而需要分别按照折旧和利息抵税。为了顺利按照税法要求抵税，租赁合同需要分别写明本金和利息的数额。如果在租赁合同中没有表明本金和利息，需要根据有关数据计算“内含利率”。
设内含利率为i，则：
资产成本-每期租金×(P/A，i，n)-资产余值×(P/F，i，n)=0
3.租金分解
根据租赁内含利率可以将租金分解为还本金额与付息金额两部分。
某期支付利息=期初未还本金×内含利率
某期还本金额=该期租金-该期支付利息
4.确定租赁与自行购置的差量现金流量
5.折现率的确定
6.计算净现值并进行决策
NPV(承租人)=租赁资产成本-租赁期现金流量现值-支付的期末资产余值价款的现值
如果NPV>0，租赁有利
如果NPV<0，自行购置有利。
【例14-3】假设合同规定在租赁期满租赁资产归承租人所有，并为此需向出租人支付资产余值价款350万元，其他资料同例14-1。
『正确答案』1.判断租赁合同的税务性质
合同规定在租赁期满租赁资产归承租人所有，因此属于不可直接抵税租赁。
2.计算租赁的内含利率
设内含利率为i，则：
资产成本-每期租金×(P/A，i，n)-资产余值×(P/F，i，n)=0
1260-275.0557×(P/A，i，5)-350×(P/F，i，5)=0
用试算法求解，得出i=10%.
3.租金分解
根据租赁内含利率可以将租金分解为还本金额与付息金额两部分。
租金区分为还本金额和付息金额(第5年末的未还本金取整数)
【注】最后1年通常需要先确定未还本金，然后倒挤归还本金和支付利息。
第5年归还本金=568.233-350=218.232
支付利息=275.0557-218.232=56.823
4.计算承租人的净现值
1.对现金流量的影响：
(1)租赁期现金流量中将没有租金抵税和折旧抵税的内容
(2)期末余值现金流量也不再考虑变现损失减税和变现净收益纳税的问题。
公式不变，令税率=0即可。
2.对折现率的影响：
租赁期现金流量折现率：有担保债务税后利率——有担保债务税前利率
对终结点现金流量折现率无影响：仍为权益资本成本。
相关资料：
更多关注：注册会计师考试报考条件 考试培训 最新考试动态
（责任编辑：xiaolingling）
