第一节　投资性房地产初始计量

　　[例题考点提示]

　　投资性房地产成本法和公允价值法及递延所得税的问题

　　[经典例题]

　　营业税税率为5%.有关资料如下：
　　（1）2006年12月丁公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为51000万元；其中包括土地使用权为1000万元，丁公司作为投资性房地产，写字楼预计尚可使用年限为40年，写字楼相关手续于当日办理完毕；土地使用权预计尚可使用年限为50年，土地使用权相关手续于2007年1月1日办理完毕。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和摊销。假定按年计提折旧和进行摊销。
　　（2）2007年1月丁公司与B公司签订租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。
　　（3）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万
　　考虑递延所得税，税率33%.要求：
　　（1）编制2006年12月购入房地产的有关会计分录。
　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。
　　（3）编制成本法下按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。
　　（4）发生了减值的处理

　　[例题答案]

　　（出租房子同时把土地使用权出租了，那么应该是统一作为投资性房地产核算，计提折旧和摊销在一起核算，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。如果是房产的折旧年限和土地使用权的摊销年限不一致的，那么房产的折旧和土地使用权的摊销应该是分开核算的。关于这点，之前确实不是很明白，教材中也没有涉及到这样的问题，这是水团沟通以后的初步答案，对于之前的疏忽表示歉意。）

　　（1）编制2006年12月购入房地产的有关会计分录。
　　借：投资性房地产－写字楼  51000
　　　　贷：银行存款 51000
　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。
　　借：银行存款2000
　　　　贷：其他业务收入 2000
　　借：营业税金及附加100
　　　　贷：应交税费－应交营业税 100
　　（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。
　　07年，08年
　　借：其他业务成本  1270
　　　　贷：投资性房地产累计折旧1250 （50000÷40）
　　　　　　投资性房地产累计摊销20（1000÷50）
　　（或借：其他业务成本　1270
　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　1270）

　　09年
　　借：其他业务成本  1270
　　　　贷：投资性房地产累计折旧1250 （50000÷40）
　　　　　　投资性房地产累计摊销20（1000÷50）
　　（或借：其他业务成本　1270
　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　1270）

　　（4）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万，2008年底投资性房地产账面价值＝51000－1270×2=48460，因此应该计提减值＝1910万：
      借：资产减值损失  1910
          贷：投资性房地产减值准备  1910
      借；递延所得税资产  1910×33％＝630.3
         贷：所得税费用 630.3

　　[例题总结与延伸]

　　如果此题是按照公允价值的模式如何做分录
　　（1）购买的时候，
　　借：投资性房地产－成本 51000
　　　　贷：银行存款 51000
　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。
　　借：银行存款2000
　　　　贷：其他业务收入 2000
　　借：营业税金及附加100
　　　　贷：应交税费－应交营业税 100
　　（3）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万，2008年底投资性房地产账面价值51000，因此应该确认公允价值变动＝51000－46550＝4450万，会计分录：
　　借：公允价值变动损益  4450
　　　　贷：投资性房地产-公允价值变动 4450
　　借：递延所得税资产 630.3
　　　　递延所得税负债　838.2
　　　　贷：所得税费用 1468.5
　　这里需要注意一个问题：会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债：

　　借：所得税费用　838.2
　　　　贷：递延所得税负债　1270×33％×2＝838.2

　　[知识点理解与总结]

　　一、投资性房地产实质

　　投资性房地产的实质就是企业经营租出的房地产和土地使用权，另外是持有增值后出售的土地使用权。从理解上基本上掌握一下经营租出的房地产就可以了。之所以这样来区分是因为房地产市场逐渐繁荣，公允价值能够及时取得，那么对于企业经营租出的固定资产是具有稳定的交易市场的，那么根据新准则对于市场信息的考虑出发，很有必要把经营租赁的这部分房地产区别于其他固定资产来单独核算，便于进行公允价值计量。成本模式计量则是基本延续了经营租赁固定资产的处理。对于我们考生来说重点掌握公允价值模式计量的投资性房地产的核算。

　　二、关于成本模式和公允价值模式

　　1、成本模式计量的投资性房地产。成本模式其实就是历史成本计量的方法，计提折旧和摊销的处理基本上行和一般的固定资产和无形资产没有什么区别，需要明白的是投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备科目基本是属于一级科目，可以参照固定资产、累计折旧和固定资产减值准备等科目来理解。投资性房地产遵循资产减值准则，也就是计提的减值不能够转回。期末都是存在减值迹象的时候要进行减值测试。这点和商誉和使用寿命不确定的无形资产：因为这两种资产是期末必须进行减值测试的。

　　投资性房地产成本模式计量基本上没有什么难点，初始入账价值的确认和固定资产的处理基本一致，至于外购、自制等等情况的处理基本一般了解一下就可以了，方法参照固定资产处理。

　　2、公允价值模式计量的投资性房地产。所谓的公允价值模式计量的投资性房地产就是参考了市场信息计量，公允价值计量的前提就是该项投资性房地产必须是公允价值能够可靠计量的，一般情况下是当地产的房地产市场比较发达。对于公允价值的考虑基本上是新准则对于市场信息的逐步纳入，鉴于房地产市场的完善性缺陷，公允价值中存在很大的波动因素。那么对于上市公式来说，公允价值是能够及时体现上市公司的资产状况，但是也有可能成为上市公司调节利润的手段。那么对于公允价值是有相关限制的，集中体现在投资性房地产和自由资产或者是房地产存货之间的相互转换，这点以后会讲到。

　　在税法上对于公允价值是不予以承认的，那么会计上对于公允价值进行处理就形成了处理差异。在资产负债表债务法下就应该确认递延所得税。税法的角度基本上重视一个已经实现的收入或者发生的成本，但还不是收付实现制，那么公允价值变动严格来说并没有真正实现，因此税法一般都是在这个资产处置的时候才认为公允价值影响实现，也就是之前的暂时性差异转回的时候。

　　如果投资性房地产的公允价值下降的：

　　借：公允价值变动损益
　　　　贷：投资性房地产－公允价值变动
　　借：递延所得税资产
　　　　贷：所得税费用
　　如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。

　　需要注意的一点就是公允价值模式计量的投资性房地产不再计提减值和折旧，税法上要继续对于该项资产计算折旧，那么会计和税法上存在处理差异，需要确认递延所得税，在确认递延所得税的时候需要考虑该项资产是否存在递延所得税，那么再确定是转回之前的递延所得税，还是继续确认递延所得税。

　　在资产最终处置的时候累计确认的公允价值变动损益要转入到其他业务收入中，这点处理和之前的金融资产的处理类似。所以对于公允价值计量的资产或者是负债的，处理都是基本类似的。

　　[容易犯错的地方]

　　1、还是日期的问题，做题的时候一定要看日期，想一个问题，如果此题不是06年12月购买的而是07年1月，那么你如何处理呢？土地使用权是07年一月一日办理完毕，如果是06年年末办理完毕，那么如何处理呢？

　　2、公允价值模式下是不计提累计折旧的。有的时候会在这个地方设一个小陷阱，

　　比如公允模式下，06年年末取得的投资性房地产，从07年1月开始计提折旧。注意了伙伴们，这个就是陷阱了。看清楚是公允模式下。

　　3、公允价值模式下也不存在减值的问题，就和以公允价值计量变动记入当期损益的金融资产的计量方式是一样，把所有的变动都记入公允价值变动损益就可以了。

　　4、涉及费用的问题，成本模式下，如果涉及费用肯定是要记入成本中的，但是公允模式下，是不计入成本的，这点同公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资产，这两个地方作为一个问题来理解，因为是按照公允计量，你加上费用不就是不公允了吗，到了期末还要调整，所以直接记入当期损益就可以了。

　　5、投资性房地产的范围，请各位看书P148 已出租的土地使用权，这个地方有两个地方应该注意：
　　（1） 准备出租的土地使用权不作为投资性房地产核算，作为无定形资产核算。
　　（2） 必须是经营租赁方式租出而不是融资租赁方式。

　　[错题举例]

　　2008年1月25日，甲公司对所属某建筑物（属于投资性房地产，采用成本法核算）进行装修，发生如下有关支出：领用生产用原材料10 000元，购进该批原材料时支付的增值税进项额为 1700元；辅助生产车间为建筑物装修工程提供的劳务支出为14 660元；计提有关人员工资26 000元、福利费3 640元。2008年12月26日，建筑物装修完工，达到预定可使用状态交付使用，甲公司预计下次装修时间为2019年12月。2011年12月31日，甲公司决定对该建筑物重新进行装修。假定该建筑物装修支出符合后续支出资本化条件；该建筑物预计尚可使用年限为6年；装修形成的投资性房地产预计净残值为2000元，预计可收回金额为120 000元；采用直线法计提折旧；不考虑其他因素。

　　要求：编制上述业务的有关会计分录。

　　正确答案：甲公司的账务处理如下：
　　（1）装修领用原材料
　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　11 700
　　　　贷：原材料　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000
　　　　　　应交税费——应交增值税（进项税额转出）　    1700
　　（2）辅助生产车间为装修工程提供劳务
　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　14 660
　　　　贷：生产成本——辅助生产成本　　　　　　　　14 660
　　（3）计提工程人员工资以及福利费
　　借：在建工程　　　　　　　29 640
　　　　贷：应付职工薪酬　　　　　29 640
　　（4）装修工程达到预定可使用状态交付使用
　　借：投资性房地产——投资性房地产装修　　56 000
　　　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　　56 000
　　（5）2009年度计提装修形成的投资性房地产折旧
　　因下次装修时间为2019年12月，大于投资性房地产预计尚可以使用年限6年，因此，应按照投资性房地产尚可以使用年限6年计提折旧。
　　借：其他业务成本　　　　　9 000
　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　　　9 000
　　（6）2011年12月31日重新装修时
　　借：营业外支出　　　　　　　　　　29 000
　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　27 000
　　　　贷：投资性房地产——投资性房地产装修　56 000
　　对于此题出现的两个问题
　　1.预计可收回金额120000有什么用？
　　在装修达到预定可使用时计入投资性房地产的价值不能超过预计可收回金额，就是这个作用。
　　2.最后一笔分录为什么借记"营业外支出"？
　　因为装修费用应再两次装修期间计提折旧，在下次装修时尚未计提完的转入营业处支出。