五、投资性房地产处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

例1：振华股份公司为了拓展经营规模，2006年5月以银行存款方式购得繁华商业街的一栋商务楼，并当即出租。该商务楼的购买价为300万元，采用银行转账支付。账务处理为：

借：投资性房地产 3000000

贷：银行存款 3000000

例2：振华股份公司2006年6月接受乙公司投入的土地使用权，该资产在乙公司的账面价值为400万元，双方协商以评估价值作为投资价值确认标准，其评估价值为450万元，振华股份公司取得该土地后，拟与适当时机转让。振华股份公司接受乙公司投资的账务处理为：

借：投资性房地产 4500000

贷：股本 4500000

例3：振华股份公司2006年5月31日购入一幢商务楼，用于对外出租，该商务楼的购置价为1680万元，相关税费10万元，预计使用寿命40年，预计净残值10万元，采用直线法折旧。2006年7月1日对外出租，年租金180万元，每月收取租金一次。

根据上述情况，振华股份公司购入的商务楼符合投资性房地产的界定条件，该投资性房地产的入账成本为：1680+10=1690(万元)，每月租金为：180/12=15(万元)，每月的折旧费用为：[(1690-10)/40]/12=3.5(万元)。

购置房地产：

借：投资性房地产 16900000

贷：银行存款 16900000

收取租金：

借：银行存款 150000

贷：投资收益 150000

提取折旧：

借：投资收益 35000

贷：累计折旧-投资性房地产 35000

例4：振华股份公司于2006年10月以2000万元的价格对外转让2006年5月31日购入的该幢商务楼，已通过银行转账收取转让价款。该商务楼采用成本模式进行后续计量，营业税税率为5%.转让商务楼的相关账务处理为：

借：银行存款 20000000

累计折旧 210000(3.5万×6)

贷：投资性房地产 16900000

应交税金——营业税 1000000

投资收益 2310000

六、投资性房地产准则的意义

1、采用新会计准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司的资产增值信息更加透明，有利于公司在资本市场获得正确的定价，从而有利于公司再融资，获得资本市场的种种便利。从这个角度公允计价，可帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。新会计准则的施行，通过物业重新估值将为上市房地产公司带来数亿甚至更多的帐面利润，部分开发商对此欢欣鼓舞。

相反假如当年房地产市道欠佳，公司的物业估值下跌，这都将直接拖累盈利，公司所能筹集的资金便捉襟见肘了，将产生诸多负面影响。所以投资性房地产重新的估值至关重要，对公司的发展将起到双刃剑的作用。

2、新准则引入的公允价值计算法，对股票投资者意义重大。公允价值计算，更符合公司实际情况，而且能够产生利润。例如：某上市公司持有上海市某处房产，在1999年买入时价值8000万元。随着近几年上海房地产价格的大幅飙升，该房产的市值已高达1.8亿元。现在该上市公司将该房产换出，如果按照原来的会计准则，仍将以8000万元的账面价值来计算。现在，若采用新准则的公允价值计算，则会产生1亿元的利润。对投资者而言，这是非常有好处的。

3、其中用成本法计价的方法，虽然要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，但却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。从而将价值保留在了公司内，有利于股东利益。

4、国际会计准则(国际会计准则第40号——投资性房地产，香港会计准则第40号——投资物业)要求企业经常对资产进行重估，以使其帐面金额不至于与资产负债表日以公允价值确定的该项资产价值相差太大，投资性房地产的公允价值一旦变化，上市公司的财务报表将体现这一变化。对投资者而言，这样做有以下好处：(1)土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值，而国际会计准则要求的评估系由专业评估人士进行，有助于投资者了解企业资产最近的真实价值。(2)固定资产按评估值计提折旧，可以衡量企业真实的经营水平，有助于公司管理层和投资者做出明智的决策。

新会计准则有诸多优点，但如何具体操作？部分人士担忧：“公允价值不容易取得，关键看评估机构如何评估。在新的会计准则实施后，如何规范评估市场，成为重中之重。千万不能想怎么评就怎么评，一定要做到真正公允”。

七、投资性房地产的影响

会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。

所带来的影响：原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资

产和当期净利润。不然而在此间，究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。